（一）項(xiàng)目名稱：還建小區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目建議書的評(píng)估報(bào)告

（二）項(xiàng)目建設(shè)的必要性

本項(xiàng)目為還建小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目，根據(jù)《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011年本）》（2013年修正），項(xiàng)目不屬于限制類和淘汰類，是國(guó)家允許建設(shè)的項(xiàng)目，符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的要求。項(xiàng)目建設(shè)盤活大面積的城市建設(shè)用地，大幅提升了原有價(jià)值，實(shí)現(xiàn)了城市土地集約高效利用，有利于增強(qiáng)臨空港新城吸引力。有利于改善居民生產(chǎn)生活的條件，培育具有現(xiàn)代意識(shí)的新型居民，全面提高居民素質(zhì)。項(xiàng)目建設(shè)有利于提升東西湖區(qū)城市內(nèi)涵和整體形象，增強(qiáng)了城市的吸引力和輻射力。項(xiàng)目的建設(shè)是十分必要的。

評(píng)估認(rèn)為：本項(xiàng)目從四個(gè)方面論述了項(xiàng)目建設(shè)的必要性，論述比較詳盡，可以說《建議書》關(guān)于項(xiàng)目建設(shè)的必要性論述較為全面。建議補(bǔ)充本項(xiàng)目與徑河街道拆遷安置計(jì)劃的關(guān)系，明確本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模的依據(jù)。補(bǔ)充上位規(guī)劃相關(guān)內(nèi)容。

根據(jù)評(píng)估意見：《修改稿》按要求補(bǔ)充相應(yīng)內(nèi)容，共需安置拆遷戶2730戶，還建面積714198平方米。本項(xiàng)目擬選地塊已獲區(qū)國(guó)土局原則同意選址。規(guī)劃還建面積306260.08平方米，可安置6528人。項(xiàng)目規(guī)劃布局符合《武漢市城市總體規(guī)劃（2016-2030）》、《武漢臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃》等上位規(guī)劃，根據(jù)東西湖區(qū)國(guó)土資源和規(guī)劃局對(duì)本項(xiàng)目規(guī)劃選址意見回復(fù)，同意項(xiàng)目選址。

（三）建設(shè)規(guī)模及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償按照“拆一還一”的政策進(jìn)行還建，本次項(xiàng)目還建面積306260.08m²。還建小區(qū)項(xiàng)目地上總建筑面積321610.08m²（包括還建面積306260.08m²，商業(yè)、幼兒園及公共配套建筑面積15350m²），滿足還建要求。項(xiàng)目還建面積306260.08m²，可安置拆遷戶2040戶，用于安置部分拆遷戶，新房交付時(shí)，水、電、路等基本生活配套設(shè)施齊全暢通。

項(xiàng)目規(guī)劃用地面積163053.23m²，其中居住用地面積107203.36m²，城市道路用地面積35317.24m²，集中公共綠地面積20532.63m²?？偨ㄖ娣e472210.08m²，其中地上建筑面積321610.08m²（包括住宅建筑面積306260.08m²，商業(yè)建筑面積10200m²，幼兒園建筑面積3200m²，公共配套建筑面積1950m²），地下建筑面積150600m²；容積率3.0，建筑密度為25%，綠化率25%。項(xiàng)目區(qū)內(nèi)擬建11棟31層高層住宅樓，安置戶數(shù)2040戶，居住人數(shù)11264人。

評(píng)估認(rèn)為：《建議書》對(duì)本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模做出了相應(yīng)的論證及說明，建設(shè)規(guī)模適度，經(jīng)評(píng)審后，《建議書》中的建設(shè)規(guī)模與送審版一致。建議補(bǔ)充公建配套設(shè)施建設(shè)規(guī)模確定的依據(jù)，拆遷目錄、拆遷還建協(xié)議等附件。項(xiàng)目擬定綠地率過低，建議調(diào)整綠地率。

根據(jù)評(píng)估意見：《修改稿》綠化率按照《武漢市綠化條例》等進(jìn)行規(guī)劃，并嚴(yán)格執(zhí)行其他建筑及市政規(guī)劃，包含：《關(guān)于新建項(xiàng)目停車庫增設(shè)新能源汽車充電設(shè)施的通知》，《武漢市海綿城市規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)則（試行）》，《湖北省委湖北省人民政府關(guān)于深化社區(qū)建設(shè)推進(jìn)社區(qū)服務(wù)的若干意見（鄂發(fā)〔2007〕4號(hào)）》，《武漢市人民政府辦公廳關(guān)于落實(shí)城市新建住宅區(qū)社區(qū)居民委員會(huì)辦公及社區(qū)服務(wù)設(shè)施用房的通知（武政辦〔2002〕93號(hào)）》，《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》，《市人民政府關(guān)于加強(qiáng)我市住宅區(qū)配套幼兒園建設(shè)和管理的意見（武政規(guī)）〔2012〕1號(hào)》。

（四）項(xiàng)目組織與管理

1、項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)的評(píng)估

評(píng)估認(rèn)為：《建議書》構(gòu)建的項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)基本可行。

2、投資、進(jìn)度、質(zhì)量、安全管理方案的評(píng)估

評(píng)估認(rèn)為：《建議書》對(duì)項(xiàng)目投資、進(jìn)度、質(zhì)量、合同、協(xié)調(diào)、安全管理進(jìn)行了論述，措施基本可行，對(duì)后期工作具有指導(dǎo)性作用。

3、項(xiàng)目招標(biāo)方案的評(píng)估

評(píng)估認(rèn)為：《建議書》對(duì)項(xiàng)目招標(biāo)事項(xiàng)進(jìn)行了論述，包括招標(biāo)范圍、招標(biāo)組織形式、招標(biāo)方式、招投標(biāo)相關(guān)要求、招標(biāo)事項(xiàng)核準(zhǔn)表等，基本可行。

4、建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃的評(píng)估

評(píng)估認(rèn)為：建設(shè)進(jìn)度具有一定的實(shí)施可操作性，由于本項(xiàng)目建設(shè)工期較長(zhǎng)，具體實(shí)施內(nèi)容和時(shí)間不同，項(xiàng)目應(yīng)從實(shí)際建設(shè)條件出發(fā)，盡快完成項(xiàng)目建設(shè)。

（五）投資估算和資金籌措

1、投資估算的評(píng)估

項(xiàng)目總投資213268萬元（不含前期拆遷補(bǔ)償費(fèi)），其中工程費(fèi)用193404.2萬元，工程建設(shè)其他費(fèi)用9708.2萬元，不可預(yù)見費(fèi)10155.6萬元。

評(píng)估認(rèn)為：投資估算編制依據(jù)基本正確，投資估算基本合理。樁基工程應(yīng)安總建筑面積算；核實(shí)場(chǎng)址條件，補(bǔ)充場(chǎng)地準(zhǔn)備及臨時(shí)設(shè)施費(fèi)；建議調(diào)整部分項(xiàng)目造價(jià)；建議強(qiáng)弱電投資分開估算。

根據(jù)評(píng)估意見：《修改稿》對(duì)部分建設(shè)內(nèi)容的單價(jià)重新進(jìn)行核算，調(diào)整補(bǔ)充了部分投資費(fèi)用，將項(xiàng)目總投資增加1360萬元，由213268萬元調(diào)增為214628萬元（不含前期拆遷補(bǔ)償費(fèi)），其中工程費(fèi)用193771.6萬元，工程建設(shè)其他費(fèi)用10636.0萬元，不可預(yù)見費(fèi)10220.4萬元。

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